Voor jouw afbouwproject wil je werken met de juiste mensen. Daarnaast wil je in het projectteam duidelijkheid scheppen over wat er precies onder projectafbouw verstaan wordt. Planeka is een specialist op het gebied van projectafbouw. Dit artikel is geschreven uit onze jarenlange expertise in dit vakgebied. Ter afsluiting geven we je een overzicht van de stappen die je moet nemen om een afbouwproject succesvol op te leveren.
Wat is projectafbouw?
Projectafbouw is de afbouwfase in een bouwproject. Deze fase volgt op de ruwbouwfase waarin het casco gebouwd is en wind- en waterdicht gemaakt. In de afbouwfase wordt een gebouw gebruiksklaar gemaakt. Dit betekent dat een woning bewoond kan worden en een bedrijfsgebouw, ziekenhuis of kantorencomplex in gebruik genomen kan worden.
Welke werkzaamheden worden in de afbouwfase uitgevoerd?
In de utiliteitsbouw – waaronder kantoor- en bedrijfspanden vallen -, wordt in de afbouwfase werkzaamheden uitgevoerd zoals het plaatsen van:
Vloer- of plafondverwarming;
Afbouw in een turnkeyproject
In de bouw wordt de term “turnkey” steeds vaker gebruikt. Bij een turnkey-project wordt verwacht dat het gebouw zo ver is afgebouwd dat alleen de sleutel in de deur omgedraaid hoeft te worden om het gebouw in gebruik te nemen.
De projectafbouw in een turnkeyproject is tot in details uitgevoerd. Dit betekent dat stucwerk is verricht, de muren zijn geschilderd, de vloeren voorzien van vloerbedekking en de keuken en toiletten betegeld zijn.
Een afbouwbedrijf kan in een turnkeyproject een casco krijgen die afgebouwd moet worden. Samen met de opdrachtgever wordt dan vastgelegd hoe het gebouw ingericht moet worden en wat de opleverdatum is.
Wat houdt goede projectafbouw in?
Goede projectafbouw zorgt ervoor dat de afbouwwerkzaamheden worden uitgevoerd volgens een vastgesteld projectplan, binnen budget en vóór het verstrijken van de opleverdatum.
Om de afbouwfase goed te laten verlopen, zijn er een aantal aandachtspunten:
Werken volgens een vastgesteld projectplan
Net zoals elke bouwfase, wordt ook de projectafbouwfase uitgevoerd volgens een vastgesteld projectplan. Er kan namelijk veel misgaan in de afbouwfase als de vorige fase, de ruwbouwfase, niet goed afgerond is. Zo kunnen in de afbouwfase technische problemen aan het licht komen waardoor de werkzaamheden stil komen te liggen.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan verkeerd geplaatst leidingwerk. Wanneer dit pas in de afbouwfase wordt ontdekt – nadat de muren, plafonds en vloeren zijn afgewerkt – dan moet deze afwerking mogelijk weer verwijderd worden om het leidingwerk te verplaatsen. Om te voorkomen dat een fout die in de ruwbouwfase is gemaakt, terugkomt in de afbouwfase, moet elke bouwfase worden afgesloten met een inspectie van de uitgevoerde werkzaamheden.
Afbouwen volgens de wettelijke bouwvoorschriften
Projectafbouw moet voldoen aan de bouwvoorschriften die zijn vastgesteld door de overheid. Zo zijn er eisen en regelgevingen voor de bouw te vinden in:
Het bouwbesluit 2012 met voorschriften over (ver)bouw van bouwwerken, over de staat en het gebruik van bouwwerken, over sloop en over veiligheid tijdens bouwen en slopen.
De Regeling Bouwbesluit 2012 die voorschriften bevat over het aansluiten van gas, elektriciteit en water.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die over de omgevingsvergunning gaat.
Het Drinkwaterbesluit met eisen over drinkwaterleidingen, legionellapreventie, hemelwaterafvoer, etc.
De Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) die de normen vaststelt om de energieprestatie van gebouwen te verbeteren.
Afbouwprojecten met keurmerk en afbouwgarantie
Afbouwprojecten die worden opgeleverd met een keurmerk, voldoen aan de eisen die specifiek zijn vastgesteld voor de bouwsector. Deze afbouwprojecten geven een bouwgarantie af nadat ze zijn geïnspecteerd en goedgekeurd door de instelling die het keurmerk of de garantie verstrekt. Voorbeelden van keurmerken en garanties voor de bouw zijn:
KOMO: met dit keurmerk wordt aangetoond dat het afbouwproject getoetst is op naleving van de wettelijke eisen, zoals die genoemd zijn in de vorige alinea.
DUBO: dit keurmerk toont aan dat de meest milieuvriendelijke producten en bouwmaterialen – in vergelijking met vergelijkbare producten – tijdens de bouw gebruikt zijn. Lees meer over milieuvriendelijk bouwen in ons artikel: “Alles Over Duurzaam Bouwen | De Ultieme Gids”.
Bouwgarant: Bouwgarant geeft de garantie dat het aangesloten bouwbedrijf ervaren is en voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen m.b.t. onder andere hoe offertes worden ingediend, hoe meer- en minderwerk berekend wordt en hoe de oplevering plaatsvindt.
Afbouwkeur: de aangesloten afbouwbedrijven die dit keurmerk voeren, zijn getoetst op onder andere hun vakbekwaamheid en ondernemersvaardigheden.
Waarom is een goede projectafbouwer kiezen belangrijk?
Een goede projectafbouwer – of een goede onderaannemer voor je afbouwproject -, ligt ten grondslag aan het succesvol opleveren van een bouwproject. Huur je een projectafbouwer in die weinig ervaring heeft met afbouwprojecten of niet over de juiste papieren beschikt, dan loop je het risico dat je veel geld en tijd kwijt bent. De kans is dan groot dat je niet kunt voldoen aan de gestelde (kwaliteits-)eisen van het project, dat verkeerde bouwmaterialen wordt gebruikt of dat je de opleverdatum niet haalt. Daarnaast is het risico op ongevallen gedurende de bouwwerkzaamheden groter, omdat een onervaren projectafbouwer geen weet heeft van de veiligheidsvoorschriften.
Wat is het proces om een goede projectafbouwer te kiezen?
Als eigenaar van een bedrijfspand in aanbouw of als aannemer van een afbouwproject, wil je met de juiste mensen werken. Maar hoe vind je een goede partner voor je afbouwproject? Deze vraag beantwoorden we hieronder, tezamen met een aantal processtappen om een afbouwproject succesvol af te ronden.
Zorg voor een bouwplan waarin alle bouwfases tot in detail beschreven is, inclusief de eisen van oplevering en waar de verantwoordelijkheden liggen.
Een jurist, gespecialiseerd in (af)bouwprojecten, zou bij dergelijke besprekingen aanwezig moeten zijn.
Controleer de eisen waaraan het bouwproject moet voldoen om een bepaald keurmerk of garantie te krijgen.
Krijg voor elke bouwfase de geschikte mensen met de juiste ervaring en kennis. Deze mensen moeten de kennis hebben van de werkzaamheden, de gebruikte materialen, bedrijfsprocessen en de wet- en regelgevingen.
Er zijn verschillende organisaties waar goede projectafbouwers te vinden zijn. Een voorbeeld is Bouwgarant.nl. Alleen afbouwers met ervaring, kennis, diploma’s, verzekeringen en die volgens de eisen van Bouwgarant werken, kunnen zich hier aanmelden.
Ook bij Afbouwkeur.nl kun je aannemers vinden die zich hebben gespecialiseerd in afbouwprojecten. Deze afbouwers hebben de juiste kennis en ervaring van afbouwprojecten, bouwmaterialen en bedrijfsprocessen.
Zorg dat elke deelfase van het project afgesloten wordt met een inspectie door de projecteigenaar, een deskundige op het gebied van wet- en regelgevingen en – indien mogelijk – iemand van de instantie die na voltooiing van het project het keurmerk of garantie afgeeft.
Communiceer dagelijks met de medewerkers, controleer de voortgang en kom met oplossingen aan wanneer er zich problemen voordoen.
Zorg dat het vanaf de start van het project duidelijk is wanneer het afbouwproject voltooid is. Dit is het moment dat de opdrachtnemer de verantwoordelijkheid overdraagt aan de eigenaar om het pand te gebruiken en te onderhouden.
Na overdracht begint het proces van garantie-aanvragen en het verkrijgen van keurmerken. Hiervoor wordt een lijst opgesteld van werkzaamheden die moeten worden gecorrigeerd. Natuurlijk heb je hiermee al bij het begin van het project rekening gehouden (zie punt 2).
Zodra alle werkzaamheden voltooid en afgestemd zijn met de afbouwprojectleider en de eigenaar van het pand, worden de afsluitingspapieren aan de eigenaar verstrekt.
9. De afbouwer (de aannemer) heeft recht op volledige betaling van zijn werkzaamheden op de definitieve dag van oplevering.
Planeka voor interieur-afbouw
Voor het plaatsen van plafonds, vloeren, akoestieke wanden en het installeren van kantoorverlichting ben je bij Planeka aan het juiste adres. Door onze jarenlange ervaring met bouw- en herbouwprojecten van kantoren, bedrijfspanden en ziekenhuizen, kunnen wij je op een zeer professionele wijze helpen bij je afbouwproject. Meer weten? Bel ons of vul het formulier in zodat wij contact met je kunnen opnemen.
Bronnen die voor dit artikel zijn gebruikt:
Rijksoverheid: Bouwbesluit 2012
Rijksoverheid: Regeling Bouwbesluit 2012
Wetten overheid: Omgevingsrecht
Wetten overheid: Drinkwaterbesluit
RVO: EPBD
KOMO keurmerk
DUBO keurmerk
Bouwgarant keurmerk
Afbouwkeur